Cosa succede se il cappotto termico in condominio cambia i beni privati dei dissenzienti? Un tema molto delicato e con il Superbonus non mancano problemi e sentenze
“La maggioranza ha approvato il cappotto termico in condominio con il Superbonus 110%, ma io non sono d’accordo. È un intervento che limita lo spazio sul mio balcone. Sono comunque vincolato dalla delibera dell’assemblea?”
In condominio succede anche questo.
E la questione è abbastanza delicata perché soglie e superficie dei balconi sono a rischio proprio per lo spessore dei materiali utilizzati per l’isolamento dell’involucro edilizio.
Sicuramente il cappotto termico rappresenta la strada più agevole per ottenere il 110% e anche la più veloce, dato che è sufficiente la maggioranza dei condomini (almeno 1/3 dei millesimi totali dell’edificio) per approvare i lavori.
Ma è anche un intervento che richiede un’analisi approfondita.
La maggioranza dell’assemblea favorevole alla realizzazione del cappotto termico in condominio con il Superbonus al 110% deve valutare anche le conseguenze di tale intervento.
E in questo articolo ci soffermeremo sulle spese per le opere di adeguamento delle parti private, basandoci sulla Sentenza 13116 del 30 dicembre 1997 della Corte di Cassazione, sezione seconda.
Maggioranza e cappotto termico in condominio con il Superbonus: attenzione alla nullità assoluta della delibera
La delibera dell’assemblea risulta essere affetta da nullità assoluta quando, senza il consenso del proprietario dell’appartamento, è approvata la realizzazione del cappotto termico esterno in condominio con il Superbonus e tale intervento incide sulla proprietà individuale.
Una questione spinosa che merita un approfondimento.
Infatti, come anticipato, l’assemblea dovrà verificare preliminarmente se l’installazione del cappotto termico esterno possa determinare, a carico dei condomini dissenzienti, una spesa per le opere di adeguamento delle parti private.
Quali sono queste opere di adeguamento?
Ad esempio, la sostituzione dei davanzali, spesa che resta a carico del proprietario del singolo appartamento.
In questo caso, la delibera che approva a maggioranza la realizzazione del cappotto termico in condominio con il Superbonus potrebbe essere dichiarata nulla a seguito di una specifica azione proposta dal privato dissenziente.
Un’azione che potrebbe essere proposta anche quando il cappotto esterno limita la superficie di un balcone, spazio di proprietà esclusiva del condomino.
Conseguenza?
Niente 110% per tutti gli altri condomini.
La competenza dell’assemblea condominiale si ferma ai soli interventi sulle parti comuni dell’edificio e non può in alcun modo costringere i condomini dissenzienti ad affrontare spese per adeguamento lavori o semplicemente limitare il diritto di proprietà del singolo.
La soluzione?
Una parola: unanimità.
Cappotto termico in condominio con il Superbonus: un preliminare studio di fattibilità può evitare tanti problemi
È recente la sentenza del Tribunale di Roma che risolve proprio una controversia del genere.
Con la Sentenza 17797/2020 è stata dichiarata nulla la delibera per la realizzazione del cappotto esterno in un condominio.
Perché?
Lo spessore dei pannelli limitava troppo il piano di calpestio dei balconi.
E tutto è derivato dal fatto che non è stato fatto un approfondito studio tecnico di fattibilità per la realizzabilità dell’opera, per non incidere sulla proprietà privata del singolo.
Lo studio di fattibilità in ambito progettuale e architettonico è una vera e propria analisi che ha il preciso scopo di valutare le caratteristiche, i costi e i risultati che si possono raggiungere con un determinato progetto, nonché la sua realizzabilità.
Ed è la chiave per accedere al 110% senza correre rischi.
