È possibile sanare vecchi abusi edilizi per non perdere la ghiotta occasione di una ristrutturazione a costo quasi zero? Certo. Ma se vuoi accedere al Superbonus senza correre rischi, pianificando al meglio gli interventi, il primo passo è lo Studio di Fattibilità
La sanatoria per i vecchi abusi edilizi è l’unica strada da percorrere per non avere problemi con il nuovo Superbonus.
È vero che con il Decreto Semplificazioni è stata prevista la possibilità di poter accedere al 110% anche in presenza di abusi di lieve entità – come già detto, basterà la CILA per accedere al Superbonus e gli abusi non saranno più causa di decadenza del beneficio – ma questo non significa che tutto è concesso.
In che senso?
La P.A. potrebbe accertare la presenza di irregolarità anche dalla CILA.
Quindi, l’unica cosa da fare è una sanatoria dei vecchi abusi edilizi di lieve entità per mettersi al riparo da sanzioni e procedere senza inciampare lungo la strada che porta alla maxi agevolazione.
E voglio riportarti un esempio di abuso edilizio che potrebbe causare non pochi problemi in caso di controllo da parte degli uffici della P.A. e dell’Agenzia delle Entrate.
Il caso è quello della classica veranda – come detto, è un esempio, perché sono davvero tanti i casi di piccole opere compiute senza permesso di costruire – realizzata con lo scopo di creare una stanza in più da sfruttare tutto l’anno.
Una veranda che crea un ampliamento di volumetria e che modifica la sagoma della casa.
E di casi come questo ne abbiamo visti tanti con il Superbonus in Basilicata, durante le verifiche di fattibilità per accedere alle nuove detrazioni fiscali. Verifiche preliminari che hanno fatto saltare fuori abusi edilizi da sanare obbligatoriamente per procedere alla ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’immobile.
Cosa fare?
Non sempre serve la sanatoria per i vecchi abusi edilizi per accedere al Superbonus
Ci sono casi e casi.
E quello a cui stiamo facendo riferimento è uno di quei casi che prevede la sanatoria.
Perché?
Semplice, non si può parlare di minima discordanza tra progetto e costruito.
Invece, ecco quando non è richiesta la sanatoria dei vecchi abusi edilizi per accedere al Bonus 110%:
Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.
È una soglia di tolleranza che è stata prevista per le lievi irregolarità che non bloccano l’accesso alle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica che rientrano in quello che possiamo definire come il Re dei Bonus Casa.
Ma una veranda proprio no!
La veranda realizzata senza permesso di costruire non rientra in questo limite di tolleranza e sarà necessario intervenire prima di avviare una pratica 110%.
Come sanare vecchi abusi edilizi?
Non voglio andare nello specifico per quanto riguarda gli aspetti procedurali della sanatoria vecchi abusi edilizi, ma affrontare la questione a grandi linee. Infatti, il mio intento è portare la tua attenzione su un altro aspetto fondamentale, lo studio di fattibilità.
Ma prima di arrivare alle verifiche iniziali per sapere se realmente puoi beneficiare del Superbonus e rendere la tua casa in Basilicata più sicura, confortevole e a basso consumo, vediamo cosa si può fare quando l’abuso supera la soglia di tolleranza prima citata.
Nel caso di opere abusive non sanabili – è questo il caso di un’opera costruita senza rispettare le distanze con una strada pubblica o dal confine – l’unica strada da percorrere è quella della demolizione.
In tutti gli altri casi, invece, è possibile:
- accedere agli atti e fare tutte le verifiche del caso con occhio alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente;
- procedere alla richiesta di Sanatoria al Comune e pagare una sanzione quando, come nel caso in questione della veranda, c’è stato un aumento di volume o superficie dell’immobile.
Definita in questo modo, la sanatoria vecchi abusi edilizi sembra essere una passeggiata. Ma non è così.
Serve tanto tempo – la spesa da sostenere non è eccessiva – ed è importante affidarsi a un tecnico qualificato che dovrà svolgere, in modo certosino, tutti gli accertamenti per arrivare all’aggiornamento delle planimetrie catastali e, soprattutto, evitare spiacevoli soprese in futuro.
Ed ecco che lo studio di fattibilità diventa indispensabile per puntare al 110% in totale sicurezza, avendo ben chiaro il quadro della situazione, cioè di ciò che si può fare o che non si può fare e, soprattutto, di ciò che dovrà essere regolarizzato.
Affidarsi a chi ti dice che “tutto è possibile” – soprattutto con la CILA come unico documento utile per accedere al Superbonus – e che “è sempre tutto gratis”, è il più grande errore che puoi commettere.
L’analisi di fattibilità in ambito progettuale e architettonico è il primo passo da fare
“Ho letto che ora gli abusi edilizi, grazie al Decreto Semplificazioni, non bloccano più l’accesso al Superbonus. Possiamo presentare la CILA e avviare la pratica anche se c’è qualcosa non proprio in regola? È possibile chiudere un occhio?”
Ho dovuto rispondere davvero a questa domanda.
Ora, certo che è possibile chiudere un occhio.
Anche tutti e 2.
Ma l’Agenzia delle Entrate forse non è dello stesso avviso.
Per evitare problemi e multe, il consiglio è quello di attestare sempre lo Stato Legittimo di conformità urbanistica.
E come puoi immaginare, anche se non ho descritto nel dettaglio tutta la procedura da seguire, la sanatoria dei vecchi abusi edilizi è lunga – sono tanti i documenti da analizzare e in molti casi è anche difficile reperirli – e complicata.
Se vuoi sapere se il tuo immobile è in regola e se magari ci sono piccole irregolarità che rientrano comunque nella soglia di tolleranza tra progetto e costruito, richiedi ora una prima analisi del tuo caso specifico.
I nostri tecnici provvederanno a fare un primo studio di fattibilità dell’immobile che vuoi riqualificare con il Superbonus, per capire se realmente è possibile beneficiare della maxi agevolazione, per poi valutare costi e interventi ammissibili.
