Superbonus e abusi edilizi sanabili e non sanabili: ecco cosa prevede la nuova legge per la riqualificazione di edifici unifamiliari e condomini.
Gli abusi edilizi non sempre bloccano il Superbonus 110%.
Ma ecco la brutta notizia:
ci sono casi in cui è prevista l’esclusione dal maxi beneficio fiscale.
E in questo articolo ho deciso proprio di affrontare questo tema, per aiutarti a gestire al meglio tutte quelle irregolarità che potrebbero ostacolare il tuo cammino verso il 110%.
Parliamoci chiaro: fare piccoli lavori in casa è una prassi comune.
Spostare un tramezzo, una porta o cose simili.
Nulla di così “scandaloso”.
Ma parlando di Superbonus 110% gli abusi edilizi ricoprono un ruolo di fondamentale importanza.
Infatti, i tecnici qualificati sono chiamati a svolgere un ruolo molto importante, specialmente quando si parla di piccole irregolarità e, di conseguenza, della conformità urbanistica.
Tutto ruota attorno all’asseverazione di conformità tecnico edilizia, che può spianare la strada verso il Superbonus o chiuderla definitivamente.
È vero, l’Agenzia delle Entrate si è già pronunciata su questo tema così delicato affermando che:
l’agevolazione è riconosciuta anche ai lavori di edilizia libera su immobili non ancora condonati, cioè in caso di piccoli abusi edilizi non è esclusa la possibilità di beneficiare del maxi bonus.
Ma il fenomeno degli abusi edilizi ha assunto contorni di un certo spessore ed è necessario fare un po’ di chiarezza.
Ecco quali sono i “piccoli” abusi edilizi sanabili e le irregolarità più gravi
Entriamo in punta di piedi nel mondo dell’edilizia libera.
Se in passato sono stati eseguiti dei lavori non proprio a norma su un immobile, si rischia di non poter accedere alle nuove agevolazioni fiscali.
Infatti, la detrazione è revocata nel caso di opere difformi da quelle comunicate.
Ma non è sempre così.
Mentre i lavori che rientrano nel campo dell’edilizia libera, cioè quando non sono necessari particolari permessi, non creano particolari problemi, ci sono altre irregolarità che possono diventare un ostacolo insormontabile.
E per il Superbonus 110% si possono configurare 2 ipotesi:
- non si perde la detrazione fiscale, ad esempio, quando i lavori realizzati in passato risultano essere conformi agli strumenti urbanistici, ma magari per gli stessi è stata chiesta una SCIA al posto di un permesso di costruire. Sarà però necessario richiedere una sanatoria edilizia.
- La detrazione è revocata con un opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con i regolamenti urbanistici e edilizi.
Quindi, senza troppi giri di parole, gli abusi edilizi Superbonus meno gravi sono proprio quelli che riguardano gli interventi di edilizia libera, anche su immobili non ancora condonati.
E anche quando c’è discordanza tra progetto e costruito non è detto che è impossibile accedere alle nuove agevolazioni fiscali.
È sempre ammessa una limitata tolleranza, secondo quanto stabilito dall’articolo 34 bis del DPR 380/2001:
non costituisce violazione edilizia se la discordanza tra progetto e costruito è nel limite del 2%.
E questo vale per violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta della singola unità immobiliare.
Ma cosa è previsto in condominio?
Superbonus 110% e abusi edilizi in condominio:
In condominio il problema è solo uno: capire se l’irregolarità di un singolo appartamento può creare problemi per la realizzazione di interventi trainanti sulle parti comuni.
Concentriamoci per un attimo sulle asseverazioni.
Le asseverazioni dei tecnici abilitati riguardano solo lo stato legittimo dell’edificio, inteso come immobile plurifamiliare, in riferimento alle sole parti comuni da ristrutturare e riqualificare.
Quindi, anche se più appartamenti presentano delle irregolarità, sanabili o non sanabili, ma che non riguardano le parti comuni dell’edificio, non è sbarrato l’accesso al 110%.
I problemi, nel caso specifico, sono del singolo proprietario dell’appartamento, che non potrà beneficiare del Superbonus per interventi da trainare al 110% se sono presenti abusi edilizi non sanabili.
È possibile sanare gli abusi edilizi con una semplice dichiarazione?
Ci sono casi in cui una dichiarazione sostitutiva di atto notorio può risolvere tutto, ad esempio quando la violazione edilizia rientra nel limite di tolleranza del 2% che abbiamo definito in precedenza.
Ma ci sono casi in cui solo sanando l’irregolarità è possibile accedere al Superbonus.
E questa è una procedura complessa, che può prevedere il rifacimento di tutti i lavori contestati o, quando consentito, il pagamento di una sanzione, presentando una specifica domanda di sanatoria per procedere alla regolarizzazione.
E sugli abusi edilizi Superbonus 110% l’Agenzia delle Entrate si è espressa in modo chiaro:
è rischioso applicare il bonus prima di aver ottenuto la regolarizzazione, perché si rischia di incorrere in sanzioni.
Ecco perché è fondamentale rivolgersi a professionisti qualificati per fare tutte le analisi preliminari del caso per un primo studio di fattibilità.
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Raffaele Lentini
Ingegnere e Ideatore di Ecobonus in Fattura
