Maggioranza condominiale Superbonus 110%: esaminiamo un caso pratico per capire fin dove arriva la competenza dell’assemblea
Il tema della maggioranza condominiale per il Superbonus 110% è delicato.
E visto che le regole previste per la riqualificazione di edifici con più unità immobiliari non sono ancora del tutto chiare, ho deciso di esaminare un caso pratico per eliminare ogni dubbio.
Il caso è questo: cappotto termico e nuovi infissi con il Super Ecobonus al 110%.
Ora, la domanda sorge spontanea:
la delibera condominiale può vincolare anche chi non è d’accordo a sostituire gli infissi nel proprio appartamento?
Il cappotto termico è uno degli interventi trainanti che consente di migliorare notevolmente le prestazioni energetiche di un edificio.
Ma in alcuni casi non basta, da solo, a garantire il doppio salto di classe energetica previsto come limite per accedere al Superbonus.
Quindi, alla coibentazione delle pareti sarà necessario sommare altri interventi da trainare al 110%.
E per isolare completamente l’involucro edilizio la strada più sicura da percorrere è quella che porta alla sostituzione dei vecchi infissi.
Però, il primo è un intervento da portare a termine sulle parti comuni dell’edificio, mentre il secondo è un intervento da fare sulla singola unità immobiliare.
Il problema è questo: la decisione della maggioranza condominiale per il Superbonus è sempre vincolante per tutti?
Cerchiamo di capire insieme se la delibera che approva i lavori di efficientamento energetico in condominio vincola anche il singolo proprietario per interventi nel suo appartamento.
Il nuovo comma dell’articolo 119 del Decreto Rilancio e la maggioranza condominiale Superbonus 110%
Cosa succede quando non tutti sono d’accordo a sostituire gli infissi, intervento da eseguire congiuntamente alla posa in opera del cappotto termico esterno, anche se c’è la maggioranza?
Per rispondere possiamo prendere in esame l’articolo 119 del Decreto Rilancio, modificato prima dalla Legge Agosto e poi con la Legge di Bilancio che ha previsto anche la proroga del Superbonus 110% al 2022.
Nello specifico, è il nuovo comma 9-bis dell’articolo 119 a definire le regole per la maggioranza condominiale Superbonus:
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Dal testo appena letto si può ricavare la regola generale per gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica in condominio:
La competenza dell’assemblea condominiale non tocca gli interventi sulle singole unità immobiliari, fermandosi ai soli interventi sulle parti comuni.
Ora, cerchiamo di capire il perché di questo limite.
I limiti dell’assemblea nelle deliberazioni che interessano interventi sul singolo appartamento
Stiamo esaminando il caso specifico della sostituzione degli infissi e realizzazione del cappotto termico.
Ma lo stesso vale anche per tutti i casi in cui è previsto qualsiasi altro intervento da fare sulla singola unità immobiliare, congiuntamente ad altri interventi sulle parti comuni dell’edificio.
Quindi, se la maggioranza condominiale ha approvato la sostituzione degli infissi con il Superbonus, il singolo proprietario che non vuole portare a termine tale intervento, è comunque obbligato a farlo?
Alla luce di quanto visto fino a questo momento, la risposta è negativa.
Ecco perché:
- la maggioranza può approvare i lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni, con possibilità di esercitare anche opzione fiscale vincolante per tutti.
- La maggioranza condominiale per il Superbonus non può in alcun modo obbligare i singoli proprietari ad intervenire nell’appartamento, perché non può ledere il diritto di proprietà, salvo diversa pattuizione nell’atto di acquisto dell’appartamento o nel regolamento condominiale.
In conclusione, sono nulle tutte le delibere della maggioranza condominiale per il Superbonus 110% che incidono su quelli che sono i diritti individuali del proprietario dell’appartamento.
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