Il Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria è una grande opportunità per sfruttare le nuove agevolazioni fiscali. Diamo uno sguardo alle norme e mettiamo insieme Ecobonus e Sismabonus
Affrontiamo un argomento complicato: Superbonus per demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria di un immobile.
Sicuramente ti sarai chiesto se per il tuo vecchio casolare di campagna o per quella casa che presenta criticità strutturali è possibile fare un discorso più ampio di una “semplice” ristrutturazione.
E con questo articolo è proprio di questo che voglio parlare: della possibilità di beneficare dell’Ecobonus e del Sismabonus al 110% per un intervento radicale su un immobile di proprietà.
Intervento radicale che prevede la demolizione e la ricostruzione, magari con ampliamento di volumetria, sfruttando le nuove agevolazioni fiscali, senza avere problemi dal punto di vista della conformità urbanistica.
E per affrontare questo argomento dobbiamo seguire la strada tracciata dal nuovo Superbonus per il recupero del patrimonio edilizio esistente e prendere in considerazione un articolo molto importante.
L’intervento di demolizione e ricostruzione con il Superbonus 110% è sorretto proprio dall’articolo 3, lettera d), Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
Approfondiamo la questione.
Il Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento: partiamo dal Sismabonus
Gli interventi di messa in sicurezza degli edifici esistenti godono, rispettando requisiti previsti dalla nuova legge, della maxi detrazione.
E nello specifico, la demolizione e ricostruzione sembrerebbe rientrare nel 110% quando si configura come una ristrutturazione edilizia e non come un intervento di nuova costruzione.
La stessa circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate mette in luce proprio questo aspetto, cioè la possibilità di portare a termine demolizione e ricostruzione con il Superbonus 110%.
Ma c’è una precisazione da fare: è previsto il rilascio di un titolo edilizio che autorizzi i suddetti lavori come conservazione del patrimonio esistente.
Quindi, nel caso specifico del Sismabonus, la demolizione e ricostruzione di un edificio, anche con ampliamento di volumetria, assume rilievo fiscale per il 110%, ma gioca un ruolo fondamentale il Comune che qualifica le opere.
Ora spostiamoci sul versante green dell’Ecobonus.
Demolizione e ricostruzione Superbonus 110% con ampliamento di volumetria: uno sguardo agli interventi di efficientamento energetico
A questo punto è quasi normale chiedersi: “cosa è previsto per gli interventi utili a rendere un edificio a basso consumo?”
Dobbiamo chiamare in causa, ancora una volta, la circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate, dove è chiarito che:
anche gli interventi del nuovo Ecobonus 110% possono rientrare nella demolizione e ricostruzione di un edificio, da intendere come unica ristrutturazione edilizia.
Ecco che Ecobonus e Sismabonus possono essere combinati e viaggiare nella stessa direzione.
Ma sul Superbonus per la demolizione e ricostruzione con ampliamento si attendono ulteriori chiarimenti e conferme da parte dell’Agenzia delle Entrate sulle ultime modifiche normative.
Nell’attesa possiamo analizzare insieme l’importante articolo 3, lettera d), del Testo Unico per l’Edilizia, a cui abbiamo fatto riferimento all’inizio, così come modificato con il Dl Semplificazioni.
Il Superbonus demolizione e ricostruzione con ampliamento di volumetria alla luce del nuovo articolo 3 del Testo Unico per l’Edilizia
Di seguito il testo modificato:
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
E da una prima analisi di quanto riportato si può comprendere che il Decreto Semplificazioni ha evidenziato il fatto che la demolizione e ricostruzione di un edifico può essere considerato come intervento di ristrutturazione edilizia anche in queste ipotesi:
- edificio ricostruito con sagoma e prospetti diversi;
- edificio ricostruito con diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;
- quando sono previsti incrementi di volumetria.
Ma c’è un limite da rispettare.
Il piano di rigenerazione urbana e gli edifici demoliti e ricostruiti con il Superbonus 110%
Chiarito che demolizione e ricostruzione possono configurare un unico intervento da qualificarsi come ristrutturazione edilizia per ottenere la detrazione, spostiamoci su quello che può essere definito come limite a questo importante intervento.
Sismabonus e Ecobonus possono essere combinati per ottenere il famoso 110% anche in caso di ampliamento, ma solo se ricadenti in un piano di rigenerazione urbana.
Ecco che spuntano anche gli edifici vincolati: gli interventi di demolizione e ricostruzione con il Superbonus 110% sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati.
In questi casi si parla di competenza comunale, nel rispetto delle previsioni di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e dei pareri degli enti competenti di tutela.
La demolizione e la ricostruzione è una nuova e grande opportunità per usufruire del Superbonus 110%
Ora, visto che demolizione e ricostruzione possono rientrare nella sfera della ristrutturazione edilizia, si può tranquillamente affermare che c’è una nuova grande opportunità per accedere alle nuove agevolazioni fiscali.
E con un intervento così radicale è più facile ottenere un netto miglioramento delle prestazioni di un edificio, sia energetiche che di rischio sismico.
Ma in caso di Superbonus per demolizione e ricostruzione di edificio diventa ancor più importante affidarsi a professionisti qualificati per compiere tutte le valutazioni tecniche del caso.
Valutazioni fondamentali per verificare la concreta possibilità di accesso ai benefici fiscali.
E grazie al sistema unico Ecobonus in Fattura in Basilicata, un progetto della società di ingegneria Restruktura Srl, potrai avere un affiancamento costante durante le fasi preliminari, l’esecuzione degli interventi previsti dall’Ecobonus e dal Sismabonus, senza timore di commettere errori.
Inoltre, la demolizione e ricostruzione del tuo immobile sarà seguita da esperti consulenti che gestiranno con precisione tutte le pratiche necessarie per l’ottenimento degli incentivi, con eventuali proposte per la gestione del credito.
Tutto quello che devi fare per beneficiare del nuovo Superbonus 110% per la tua casa in Basilicata è prenotare ora una prima consulenza personalizzata.
Raffaele Lentini
Ingegnere e Ideatore di Ecobonus in Fattura
