Non è facile beneficiare del Bonus 110 in condominio e se a monte manca un preciso calcolo della superficie residenziale le cose di complicano ulteriormente. Vediamo di cosa si tratta e cosa fare per riqualificare a costo quasi zero condomini composti da più edifici
11 gennaio 2021: è questa la data dell’ultimo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sul Bonus 110 condominio.
Un chiarimento importante che riprende quanto era stato già definito nella circolare 24/E dell’8 agosto 2020.
Il problema di fondo è che non sempre in supercondomini è possibile sfruttare il Superbonus per eseguire interventi trainanti su parti comuni e trainati sulle singole unità immobiliari.
Apro e chiudo velocemente una parentesi per inquadrare il “supercondominio”, la cui esistenza giuridica è implicitamente prevista dall’articolo 1117 bis del Codice Civile.
Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici e spazi comuni molto ampi. Portare avanti un progetto di riqualificazione con il nuovo Superbonus per l’edilizia in complessi residenziali del genere non è certo una passeggiata. E tutto diventa più difficile se a monte manca la verifica della “residenzialità” dell’edificio nel suo complesso.
Eccoci arrivati al tema centrale di questo breve articolo: il calcolo della prevalenza residenziale per sfruttare il Bonus 110 in condominio, garantendo a tutti i proprietari di immobili ad uso residenziale e non gli stessi benefici.
Bonus 110 condominio: perché il calcolo della superficie residenziale è importante per l’accesso alle detrazioni fiscali?
Indirettamente, ho già risposto a questa domanda.
Ma questa delicata questione merita un approfondimento.
L’Agenzia delle Entrate nella circolare n.24/E aveva già specificato che occorre (sempre!) verificare la “residenzialità” dell’edificio nel suo complesso per beneficiare di un “pieno” Bonus 110 condominio per interventi trainanti e trainati.
Infatti, la possibilità di sfruttare questa importante agevolazione cambia quando la superficie residenziale è superiore o inferiore al 50%.
Come si calcola la prevalenza residenziale?
Partiamo dalla risposta n.10 dell’11 gennaio 2022 all’interpello presentato all’Agenzia delle Entrate e mettiamo sotto la lente di ingrandimento il caso.
Il caso della residenzialità di un supercondominio
Per un condominio composto da 3 edifici (edificio A con 4 unità immobiliari ad uso abitativo; edificio B con 2 unità ad uso abitativo e 4 a diversa destinazione; edificio C costituito da un immobile in categoria D/6) sono stati approvati a maggioranza diversi interventi di riqualificazione energetica (clicca qui per approfondire il tema delicato della maggioranza condominiale per il Superbonus).
Nel dettaglio, l’assemblea ha approvato la realizzazione del cappotto termico, l’installazione di nuovi serramenti e di impianti fotovoltaici.
Il Condominio Istante chiede di conoscere le modalità di calcolo del rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e quella delle unità non residenziali, per beneficiare della detrazione al 110% per interventi trainanti su parti comuni e trainati sulle singole unità immobiliari.
Bonus 110 condominio: la risposta dell’Agenzia delle Entrate per il calcolo della residenzialità
La regola generale prevede che:
in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la citata circolare n. 24/E del 2020 un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio.
Ma come si calcola la residenzialità per il Bonus 110 in condominio?
Ecco il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate:
1. qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio;
2. qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. In tale ultimo caso, i soli possessori di unità immobiliari residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, escluse dal beneficio ai sensi del comma 15, articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
Quindi, tale verifica va effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il condominio (nel caso riportato, anche dell’edificio C).
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Per accedere al Superbonus in sicurezza è importante affidarsi ai professionisti giusti, sia per la riqualificazione di un condominio minimo sia per rendere più efficienti case unifamiliari e supercondomini.
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