La nuova Cila Superbonus sana tutti gli abusi edilizi! Una convinzione sbagliata e pericolosa. Facciamo chiarezza
Il Modulo Unico Cila Superbonus 110 è pronto già da un po’ di tempo e ha sollevato un gran polverone.
Si può parlare di semplificazione della procedura?
Certo!
Con la nuova Cila per il Superbonus avviare un cantiere sarà più semplice – il Decreto Semplificazioni punta proprio a velocizzare l’iter per avviare nuovi cantieri – ma questo non significa “abbassare la guardia”, come in tanti stanno facendo.
“Vorrei ristrutturare casa con il 110 e se non ho avviato fino ad ora la pratica è solo perché a causa di piccole irregolarità edilizie non potevo farlo. Ma ora posso procedere, perché ho letto che con la nuova Cila Superbonus gli abusi edilizi non sono più un problema. Qual è il primo passo che devo fare?”
Queste sono le parole di una persona che conosco molto bene e che abita nel mio stesso paese, Villa d’Agri (PZ), che di domenica mattina mi hanno catapultato di nuovo nel mondo del Superbonus.
La domenica procedeva tranquilla, in relax, sorseggiando un caffè seduto al tavolino di un bar in compagnia di questa persona, fino a quando le parole che hai poc’anzi letto come una freccia hanno trapassato il mio cervello.
È davvero questo il messaggio che sta passando? Stiamo ancora combattendo per eliminare la convinzione che con il Superbonus è tutto gratis e già spunta un’altra errata – e pericolosa! – convinzione.
Questo il mio primo pensiero.
La conversazione al bar è proseguita a lungo e da paziente ingegnere impegnato in riqualificazioni energetiche con il Superbonus in Basilicata ho chiarito la questione.
Una questione delicata, che in parte ho già affrontato parlando del Decreto Semplificazioni, che merita però un approfondimento.
Ecco perché ho deciso di scrivere anche questo articolo.
Cila Superbonus 110: partiamo dal comma 13-ter che modifica l’articolo 119
Andiamo dritti al punto.
Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (Cila).
Nella Cila sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto l’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
La presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1- bis del decreto del presidente della repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto del presidente della repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della Cila;
b) interventi realizzati in difformità dalla Cila;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.
Ora, leggendo questo comma, è normale non preoccuparsi più degli abusi edilizi, che sembrano – “sembrano” – non essere più una minaccia per ottenere il 110%.
Addirittura non è richiesta la ricostruzione dei passaggi dei vari titoli abilitativi dal 1967 in poi.
Tutto molto bello ma… la giurisprudenza esclude sanatorie di fatto.
Attenzione al comma 13-quater!
È questo il comma che rende la Cila Superbonus 110 un’arma a doppio taglio.
Come sottolineato anche dalla Conferenza Unificata che ha dato il via libera a questo nuovo modello per avviare i lavori con il Superbonus, non è più necessaria l’attestazione di stato legittimo, ma è sufficiente la dichiarazione di conformità dell’intervento da realizzare da parte del progettista.
Ottimo!
E con un elaborato progettuale che consiste nella descrizione in forma sintetica dell’intervento da realizzare è più facile avviare la pratica.
Quanto detto fino a questo momento si traduce nell’eliminazione delle lunghe attese per accedere alla documentazione conservata negli archivi dei Comuni, nella facilità di avviare un cantiere e nella possibilità di presentare varianti in corso d’opera.
Ma gli abusi edilizi sono sempre lì.
Ed è importante soffermarsi sul breve comma 14-quater:
Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
Che cosa significa?
Senza troppi giri di parole, la Pubblica Amministrazione può avviare una verifica post intervento, cioè dopo la fruizione del bonus, mettendo al centro di tutto proprio la regolarità urbanistica.
Quindi?
Anche se la verifica della doppia conformità urbanistica – uno dei passaggi più lunghi e controversi del nuovo Superbonus – non sarà più richiesta, il consiglio è sempre lo stesso: tenere gli occhi aperti e non abbassare la guardia!
Attestare lo Stato Legittimo di conformità urbanistica, sempre, può evitare spiacevoli situazioni al temine dei lavori in caso di controlli.
Ora, dopo questa piccola parentesi che ci ha permesso di comprendere perché la Cila Superbonus è un’arma a doppio taglio, concentriamoci su un altro aspetto molto importante.
Con la Cila Superbonus 110 possono essere presentate varianti in corso d’opera?
Abbiamo già risposto a questa domanda in precedenza.
Ma spendere qualche parola in più è d’obbligo per eliminare questo grande dubbio:
chi ha già iniziato i lavori è obbligato a presentare la nuova Cila per il Superbonus?
Un dubbio nato dopo la conversione in legge del Decreto Semplificazioni.
In molti casi, il passaggio dal vecchio modello di Cila al Modulo Unico Cila Superbonus è vantaggioso, ma non è obbligatorio!
E la Cila già presentata resta valida a tutti gli effetti se per gli interventi progettati per ristrutturare e riqualificare casa non sono previste modifiche rispetto a quanto dichiarato.
Invece, in caso di varianti in corso d’opera, il nuovo modulo unico potrà essere presentato come variante della vecchia Cila in corso, ovviamente facendovi espresso riferimento.
Dai un’occhiata al nuovo Modulo Unico Cila Superbonus
Cliccando qui puoi scaricare il pdf della nuova Cila per il 110.
Ma prima di lasciarti, voglio sottolineare un concetto molto importante.
La procedura è più snella solo per gli immobili perfettamente regolari.
E tanti rischi continuano a far da cornice al Superbonus che, anche se estremamente conveniente per ristrutturare casa a costo quasi zero, non è certo la misura più semplice nel mondo delle detrazioni fiscali.
È un vero e proprio labirinto.
E per uscirne vivi è importante conoscere tutti gli aspetti tecnici e fiscali, imparando a memoria tutte le virgole di una legge che lascia spazio a più interpretazioni.
Quindi, meglio prendere le distanze da chi la fa troppo facile e dice che tutto è possibile.
Meglio affidarsi a un team di professionisti qualificati e preparati per gestire ogni aspetto di questa misura, con massima attenzione ai cambiamenti – negli ultimi mesi sono stati davvero tanti – che di punto in bianco cambiano le carte in tavole.
Raffaele Lentini
